近几年 ADU 成为加州不动产投资客以及屋主的热门话题，就是因为看准ADU可成为长期稳定的被动收入，吸引不少人投资。究竟什么是ADU？有什么限制？要注意哪些事？本文为您一一解析。
什么是 ADU ？
根据洛县区域规划局（Department of Regional Planning）定义，如果您的房子属于独栋住宅（single-family residence）或多户住宅（multi-family residence），就可以加建ADU附属住宅。
ADU可分为两种：
Accessory Dwelling Unit，简称ADU，指的是除了主屋之外可以再建造最多不超过1200平方英尺的居住单位（某些地方政府规定不超过1000平方英尺）。ADU需要配置所有的生活功能区，包括卧室、厨房、卫生间、独立出入口等。
Junior Accessory Dwelling Unit，简称JADU，也就是经济型ADU。每个居住单位不得超过500平方英尺，且要从主屋现有的居住空间进行改建，必须有独立的厨房、睡觉空间、出入口，但洗手间可以与主屋共用。
ADU 有什么优点？
尽管改建成本高，但是ADU好处多多，像是：
- 增加居住空间、弹性活用土地
- 比起搬家、购买新房更能节省花费
- 房产增值
一般来说ADU能够为房产增值20%~30%。ADU在市场中需求量大，因此成为许多不动产投资人的热门标的。
屋主平常除了可作为额外租金收入，加盖ADU后房产增值，在转售时能以更高价卖出，带来一笔不错的财富。
ADU 加盖注意事项
然而在盖ADU时有非常多的细节必须注意，一不小心就可能让砸重本的投资血本无归。这里有盖ADU时一定要知道的五件事！
1. 洛县ADU有哪些规定？
常见的ADU种类，像是：
1. 与主屋分离的独立式建筑（detached）
2. 与主屋相连的附加建筑（attached）
➤ 若您家是single-family 住宅
大小限制 | 退线距离 | 高度限制 | |
附加ADU | 1200平方英尺 | 侧、后部4英尺 | 25英尺 |
独立ADU | 1200平方英尺 | 侧、后部4英尺 | 25英尺 |
JADU | 500平方英尺 | – | – |
➤ 若您家是multi-family 住宅
大小限制 | 退线距离 | 高度限制 | |
附加ADU | – | – | – |
独立ADU | – | 应用当前的退线距离 | – |
小编提醒，许多城市会直接按照County的法规，但部分城市也出台了自己的ADU法律。建议大家在规划前，先到自己城市的网站上查询具体的规定与限制，并且根据要求申请到相关的Permit才能开始动工。
【资料来源】 洛县区域规划局网站（点击查看）
2. 怎么选择建商?
选择有经验、清楚不同地区法律的建商。如果建商本身就专做ADU，有丰富案例经验那更好。此外，还需要考虑你想要建造的ADU类型、预算范围、工程时间等因素。完善的客户服务、完工后的保修服务也是重要参考指标之一。
最重要的是，一定要选有合法执照、足够资质和保险保障的建商。来路不明的建商可能会有安全隐忧，衍伸出许多问题。
3. 签合同要注意什么?
在签合同前，不要单方面接受施工方订出的合同，最好自己也请律师写一份，规则清清楚楚写出来，双方都同意再动工。
此外，确保合同也有变更订单同意这条。每当合同内容有些小调整，像是收费、材料、工作时程等，如果没有这项同意，对方很可能向您额外收费。这个同意书可以避免被胡乱收费，也可以清楚每一次案子做了哪些更动。
根据洛县消费者和商务事务部，合同必須清楚列出下列項目：
- 承包商名字
- 登记营业地址
- 执照号码
- 详细施工范围、使用的材料
- 工程如何进行
- 付款排程
- 谁持有物件许可
- 完工日
- 残骸清理或移除
- 3天可取消日期
【资料来源】洛县消费者和商务事务部（点击查看）
4. 施工方有没有劳工保险？
工人有没有保险跟我有什么关系吗？有！关系可大了！有些承包商为了省钱不愿意帮工人保劳工保险，万一出意外，所有责任可是要由屋主承担的！ 所以在动工前一定要确认所有前来施工的工人有没有劳工保险喔！
5. 我该买哪些保险？
关于保险，可以分为施工期间以及之后的保险。
1）在施工期间小编建议作为屋主的您买三种保险：
- 施工险：保障施工期间若遭遇失火、风灾水灾的损失。
- 财产险：防止房子还没盖完、门都没装上就遭小偷，有了财产险就可保障屋内有价值的物品。
- 责任险：施工最不希望出工安意外，但还是有可能发生如砖头砸到路人、水泥块波及邻居的状况。责任险保障与工程不相干的路人，但不包含施工工人。
2）新屋落成之后，买什么保险取决于您这个房子是要做自住屋还是出租屋：
一般自住屋的房屋保险承保范围包含”其他建筑”，建议您联络保险经纪，替您重新检视、升级原有保单，看看能否填补新建ADU的重建费。
如果您打算做出租屋，也记得通知保险经纪。他们可能会在责任险内容做些调整，也可能依照状况建议加购保单，确保房屋、租客都能够获得完整保障喔!
分享几个简单挑房客守则，避免让不速之客住进心爱房屋：
- 职业不明：如果房客连自己的工作都说不清，最好还是不要租他，或许他从事的行业不正当
- 急着入住：这样的租客最好也观察一下，通常急着入住很可能背后有麻烦故事
- 一直杀价：如果对方连押金都砍，那么日后缴房租很可能缴不出来
改建加建都是一笔不小支出，除此之外更要确保日后住得安全。因此在合同规则、法律保险、施工细节等都要处处留心；完工后的租房、筛选房客也要多花心思，避免不必要的纠纷。
房屋保险 首选华兴
施工期间保险怎么买？ADU加建部分用来出租，是否要新开保单？发生意外，原本房屋保险保额够不够理赔？ADU毕竟是长远的投资，在各方面都要打点到位，尤其保险更是缺一不可。不只买的够还要买的对，生活才能有备无患。
上文所提到的种种保险问题，都可以联系在在南加地区有超过40年经验的华兴保险，直接代理数十家A级保险公司，多年荣获VIP保险代理。为您客制ADU保险的各项需求，完善的客户服务让您的家园财产安全有保障！
*本文仅作为一般信息介绍，不应将其视为法律、税务、会计上的意见或依据。若读者有任何问题，建议寻求具体建议与帮助。