近幾年 ADU 成為加州不動產投資客以及屋主的熱門話題，就是因為看準ADU可成為長期穩定的被動收入，吸引不少人投資。究竟什麼是ADU？有什麼限制？要注意哪些事？本文為您一一解析。
什麼是 ADU ？
根據洛縣區域規劃局（Department of Regional Planning）定義，如果您的房子屬於獨棟住宅（single-family residence）或多戶住宅（multi-family residence），就可以加建ADU附屬住宅。
ADU可分為兩種：
Accessory Dwelling Unit，簡稱ADU，指的是除了主屋之外可以再建造最多不超過1200平方英尺的居住單位（某些地方政府規定不超過1000平方英尺）。ADU需要配置所有的生活功能區，包括臥室、廚房、衛生間、獨立出入口等。
Junior Accessory Dwelling Unit，簡稱JADU，也就是經濟型ADU。每個居住單位不得超過500平方英尺，且要從主屋現有的居住空間進行改建，必須有獨立的廚房、睡覺空間、出入口，但洗手間可以與主屋共用。
ADU 有什麼優點？
儘管改建成本高，但是ADU好處多多，像是：
- 增加居住空間、彈性活用土地
- 比起搬家、購買新房更能節省花費
- 房產增值
一般來說ADU能夠為房產增值20%~30%。ADU在市場中需求量大，因此成為許多不動產投資人的熱門標的。
屋主平常除了可作為額外租金收入，加蓋ADU後房產增值，在轉售時能以更高價賣出，帶來一筆不錯的財富。
ADU 加蓋注意事項
然而在蓋ADU時有非常多的細節必須注意，一不小心就可能讓砸重本的投資血本無歸。這裡有蓋ADU時一定要知道的五件事！
1. 洛縣ADU有哪些規定？
常見的ADU種類，像是：
1. 與主屋分離的獨立式建築（detached）
2. 與主屋相連的附加建築（attached）
➤ 若您是single-family 住宅
大小限制 | 退綫距離 | 高度限制 | |
附加ADU | 1200平方英尺 | 側、後部4英尺 | 25英尺 |
獨立ADU | 1200平方英尺 | 側、後部4英尺 | 25英尺 |
JADU | 500平方英尺 | – | – |
➤ 若您家是multi-family 住宅
大小限制 | 退綫距離 | 高度限制 | |
附加ADU | – | – | – |
獨立ADU | – | 應用當前的退綫距離 | – |
小編提醒，許多城市會直接按照County的法規，但部分城市也出台了自己的ADU法律。建議大家在規劃前，先到自己城市的網站上查詢具體的規定與限制，並且根據要求申請到相關的Permit才能開始動工。
【資料來源】 洛縣區域規劃局網站（點擊查看）
2. 怎麼選擇建商?
選擇有經驗、清楚不同地區法律的建商。如果建商本身就專做ADU，有豐富案例經驗那更好。此外，還需要考慮你想要建造的ADU類型、預算範圍、工程時間等因素。完善的客戶服務、完工後的保修服務也是重要參考指標之一。
最重要的是，一定要選有合法執照、足夠資質和保險保障的建商。來路不明的建商可能會有安全隱憂，衍伸出許多問題。
3. 簽合同要注意什麼?
在簽合同前，不要單方面接受施工方訂出的合同，最好自己也請律師寫一份，規則清清楚楚寫出來，雙方都同意再動工。
此外，確保合同也有變更訂單同意這條。每當合同內容有些小調整，像是收費、材料、工作時程等，如果沒有這項同意，對方很可能向您額外收費。這個同意書可以避免被胡亂收費，也可以清楚每一次案子做了哪些更動。
根據洛縣消費者和商務事務部，合同必須清楚列出下列項目：
- 承包商名字
- 登記營業地址
- 執照號碼
- 詳細施工範圍、使用的材料
- 工程如何進行
- 付款排程
- 誰持有物件許可
- 完工日
- 殘骸清理或移除
- 3天可取消日期
【資料來源】洛縣消費者和商務事務部（點擊查看）
4. 施工方有沒有勞工保險？
工人有沒有保險跟我有什麼關係嗎？有！關係可大了！有些承包商為了省錢不願意幫工人保勞工保險，萬一出意外，所有責任可是要由屋主承擔的！ 所以在動工前一定要確認所有前來施工的工人有沒有勞工保險喔！
5. 我該買哪些保險？
關於保險，可以分為施工期間以及之後的保險。
1）在施工期間小編建議作為屋主的您買三種保險：
- 施工險：保障施工期間若遭遇失火、風災水災的損失。
- 財產險：防止房子還沒蓋完、門都沒裝上就遭小偷，有了財產險就可保障屋內有價值的物品。
- 責任險：施工最不希望出工安意外，但還是有可能發生如磚頭砸到路人、水泥塊波及鄰居的狀況。責任險保障與工程不相干的路人，但不包含施工工人。
2）新屋落成之後，買什麼保險取決於您這個房子是要做自住屋還是出租屋：
一般自住屋的房屋保險承保範圍包含”其他建築”，建議您聯絡保險經紀，替您重新檢視、升級原有保單，看看能否填補新建ADU的重建費。
如果您打算做出租屋，也記得通知保險經紀。他們可能會在責任險內容做些調整，也可能依照狀況建議加購保單，確保房屋、租客都能夠獲得完整保障喔!
分享幾個簡單挑房客守則，避免讓不速之客住進心愛房屋：
- 職業不明：如果房客連自己的工作都說不清，最好還是不要租他，或許他從事的行業不正當
- 急着入住：這樣的租客最好也觀察一下，通常急着入住很可能背後有麻煩故事
- 一直殺價：如果對方連押金都砍，那麼日後繳房租很可能繳不出來
改建加建都是一筆不小支出，除此之外更要確保日後住得安全。因此在合同規則、法律保險、施工細節等都要處處留心；完工後的租房、篩選房客也要多花心思，避免不必要的糾紛。
房屋保險 首選華興
施工期間保險怎麼買？ADU加建部分用來出租，是否要新開保單？發生意外，原本房屋保險保額夠不夠理賠？ADU畢竟是長遠的投資，在各方面都要打點到位，尤其保險更是缺一不可。不只買的夠還要買的對，生活才能有備無患。
上文所提到的種種保險問題，都可以聯繫在在南加地區有超過40年經驗的華興保險，直接代理數十家A級保險公司，多年榮獲VIP保險代理。為您客制ADU保險的各項需求，完善的客戶服務讓您的家園財產安全有保障！
*本文僅作為一般信息介紹，不應將其視為法律、稅務、會計上的意見或依據。若讀者有任何問題，建議尋求具體建議與幫助。
